在全过程咨询的概念里面，大家对前期的可研、策划、设计、施工、竣工验收 阶段可以说非常熟悉。但是就运维管理，我们往往不能够非常清晰地了解在运维阶 段全过程咨询企业究竟做哪些工作，能够为客户带来哪些价值，可以参考的范本或 案例有哪些。虽然本次编写的运维管理分册难度很大，但是我们也竭力为全过程咨 询企业弄清以下几个方面的问题。 第一，全过程咨询运维阶段的管理究竟是从哪个时间段开始的。是从竣工验收 以后，还是物业公司承接查验以后进入的。我们回答都不是，我们想表达的是形式 上我们是从物业管理公司进驻后的承接查验开始，但实质上我们从前期的设计阶段 就要引入物业管理的相关理念，也就是说我们在以往项目中遇到的运维维护管理过 程问题，反哺到项目设计前期，让我们物业管理中的空间管理、设施管理、资产管 理、流程管理、应急管理、信息管理有一个系统的、可参考的依据。也让我们后期 物业管理人员最大程度的在管理中方便、适用、快捷。让物业管理公司在后期投入 上最大限度地在成本上进行节约，满足人们对物业智能化、智慧化、信息化、数据 化的管控目的。 值得关注的是，建筑全生命周期中建设期的时间往往是 3－5 年，而运维维护期 高达 5－50 年甚至更长。在运维维护期间占全生命周期资源消耗量的 50～70%，随 着国内改革开放 40 年的发展，我们国家很多资产由建设期转为运维期，不得不关注 后期物业运维管理对项目保值增值带来的作用。 第二，我们国家运维管理起步较晚，国内几乎找不到专业的运维咨询公司。以 往的项目要么没有前期的物业顾问，要么高端的项目请世界五大行做物业管理顾问， 我们国家还没有一家与国际五大行抗衡的物业管理顾问。在全过程咨询运维阶段管 理这本书中，我们想表达的第二层想法就是，在国内的全过程咨询公司里面，要培 养我们国家自己的管理和顾问团队，特别是政府投资项目。以往的政府投资项目往 往注重建设期的管理，而忽略运维期的管理，在全过程咨询运维阶段中，我们前期 的项目管理人员，以及后评价管理人员，能够从项目实际的运维维护管理中得到必 要的数据，来支撑我们后续项目决策开发，并有助于我们培养自有的物业顾问团队。 第三．全过程咨询运维阶段的费用包括哪些。以往项目后期运维阶段往往有三 个层面的费用开支，其一，在竣工验收完成后，公司自有人员或分项外包安排进行 安保、工程、保洁的服务，这是最为初级的阶段，我们国家大部分项目还都采用此 种模式，特别是政府项目和自建产业园区的生产方。其二，全过程物业顾问，业主 聘请物业顾问（如世界五大行）在科研、策划、定位、设计、施工、竣工及承接查 验全过程阶段进行物业运维咨询。其三，业主聘请物业管理公司直接接管运维维护， 可以是前期设计阶段到运维维护阶段，也可以是前期阶段到竣工验收持续一段时间 （一般为 1－3 年）的运维维护阶段，往往从竣工验收阶段到持续一段时间的运维维护阶段是大多数政府项目采纳的方式。 其实在后期进驻物业管理为时已晚。我们想要做到的是在项目前期规划设计阶 段就要进驻物业管理咨询方，就设计、招标、采购、施工、验收等阶段做后期运维 等阶段进行把关。让后期管理过程中的前期未考虑问题和管理缺陷最大限度地减少， 便于后期管理的使用和安全。同时我们也希望在当代社会信息化、物联网、可视化 等技术的不断融合发展下，采用先进的管理理念和后期运维手段，让我们的小区更 加智慧、安全，让我们的建筑更加智慧、节能，让我们的基础设施项目更加智慧、 长久。 由于编者水平有限，本书仍有一些商榷之处，请各位读者提出宝贵意见，便于 我们再版时更正。